Le propriétaire doit alors répondre à plusieurs questions :
faut-il raisonner différemment avec un bail unique et avec des baux individuels ?
comment traiter les parties communes lorsqu’un seul colocataire arrive ou part ?
que vaut un état des lieux réalisé uniquement avec le colocataire sortant ?
que faire lorsqu’une dégradation est constatée dans une pièce commune mais que les colocataires se renvoient la responsabilité ?
la clause de solidarité permet-elle automatiquement de facturer la réparation au colocataire qui part ?
comment éviter qu’un nouvel entrant soit tenu pour responsable d’un dommage antérieur ?
Ce sont précisément les situations dans lesquelles une chronologie claire des occupants, des états des lieux, des photographies, des incidents et des travaux devient essentielle.
en colocation, le véritable enjeu n’est pas seulement de savoir dans quel état se trouve le logement, mais aussi .
À retenir :
quel occupant connaissait quel état, à quelle date, et quels éléments permettent d’établir l’origine d’une évolution
1. Bail unique ou baux individuels : pourquoi cette distinction est essentielle
La loi du 6 juillet 1989 reconnaît deux grandes formes de colocation :
un contrat unique, signé par plusieurs colocataires ;
plusieurs contrats individuels, conclus séparément entre le bailleur et chacun des colocataires.
Cette différence a des conséquences importantes pour le départ d’un colocataire, le dépôt de garantie et la lecture des états des lieux.
2. Colocation avec bail unique : le logement est loué collectivement
Avec un bail unique, les colocataires signent le même contrat.
L’état des lieux d’entrée initial est normalement établi avec l’ensemble des colocataires concernés.
Lorsque l’un d’eux quitte le logement mais que les autres restent, le bail se poursuit.
Selon Service-Public, l’état des lieux de sortie au sens de la fin de la location est réalisé lorsque tous les colocataires quittent le logement ou lorsque le dernier colocataire part.
Il faut donc distinguer :
l’état des lieux de sortie final du logement, à la fin de la colocation ;
et un constat ciblé du départ d’un seul colocataire, utile pour documenter la situation au moment où cet occupant quitte les lieux.
Cette distinction est importante pour ne pas donner au constat intermédiaire des effets qu’il n’a pas nécessairement.
3. Dans Homellya, un état des lieux peut concerner un seul colocataire sortant
Homellya permet au bailleur de réaliser un état des lieux concernant uniquement un locataire sortant.
Dans un bail individuel, ce document correspond naturellement à l’état des lieux de sortie de ce locataire.
Dans un bail unique qui continue avec les autres colocataires, ce document peut surtout servir de constat intermédiaire de départ.
Il permet par exemple de documenter :
la chambre utilisée par le colocataire sortant ;
l’état des parties communes au jour de son départ ;
les clés ou moyens d’accès qu’il restitue ;
ses observations ;
les photographies pertinentes ;
les éventuels désaccords sur certaines dégradations.
Ce constat constitue alors une photographie datée de la situation, particulièrement utile si d’autres occupants restent dans le logement.
4. Pourquoi documenter le départ d’un seul colocataire même avec un bail unique ?
Prenons l’exemple suivant :
Alice, Benoît et Chloé entrent ensemble dans le logement ;
Alice quitte la colocation après un an ;
Benoît et Chloé restent ;
David remplace Alice trois semaines plus tard ;
un dommage important est découvert dans la cuisine un an après.
Sans constat intermédiaire, il peut devenir difficile de savoir :
si le dommage existait déjà au départ d’Alice ;
s’il était présent à l’arrivée de David ;
s’il est apparu ensuite ;
quels colocataires avaient connaissance de la situation.
Un constat ciblé lors du départ puis une nouvelle référence à l’arrivée du remplaçant réduisent cette zone d’incertitude.
5. Bail individuel : chaque colocataire dispose de son propre contrat
Avec plusieurs baux, chaque colocataire signe un contrat indépendant avec le propriétaire.
Le contrat doit identifier :
la chambre dont il a l’usage privatif ;
les parties communes mises à disposition de tous les colocataires, par exemple la cuisine, la salle de bains ou le séjour.
Chaque colocataire effectue son propre état des lieux d’entrée et, lorsqu’il quitte le logement, son propre état des lieux de sortie avec le bailleur ou son représentant.
Le dépôt de garantie correspondant à son bail peut alors être traité lors de son départ selon les règles applicables.
6. Chambre privative et parties communes : deux logiques différentes
Avec un bail individuel, la chambre attribuée au colocataire est simple à suivre.
Il est possible d’avoir une continuité :
entrée de Paul → état de sa chambre → incidents éventuels → sortie de Paul → remise en état → entrée du colocataire suivant
Les parties communes sont plus complexes, car plusieurs occupants les utilisent simultanément.
Pour une cuisine, une salle de bains ou un séjour, il est donc particulièrement utile de conserver une référence datée pour chaque arrivée et chaque départ.
7. Le bon état de référence pour les parties communes
Imaginons cette chronologie :
janvier : Paul entre, cuisine notée 4/5 ;
mars : Léa entre, même rayure déjà visible sur le plan de travail ;
juin : Marc part, une nouvelle brûlure est constatée ;
septembre : Julie entre, la brûlure est déjà présente ;
décembre : Paul quitte le logement.
Pour Paul, comparer uniquement son état de sortie avec un état des lieux très ancien peut manquer une information essentielle : certains dommages ont pu apparaître à une date où d’autres colocataires occupaient également les lieux.
La bonne pratique consiste à conserver la chronologie des constats successifs.
8. Un nouveau colocataire ne devrait pas hériter d’un défaut ancien sans trace
Lorsqu’un nouveau colocataire arrive dans une colocation déjà occupée, les parties communes ne sont pas nécessairement dans le même état qu’au début de la toute première location.
Il est donc utile de constater l’état réel au jour de son arrivée.
Par exemple :
Plan de travail cuisine — état 3/5 — brûlure de 2 cm déjà présente près de la plaque — photo associée.
Cela permet d’éviter que ce nouvel occupant soit ultérieurement considéré comme responsable d’une dégradation qui existait avant son arrivée.
Dans une colocation avec bail unique, Service-Public indique qu’un nouveau colocataire remplaçant peut demander la signature d’un avenant à l’état des lieux d’entrée d’origine.
9. Que faire lorsqu’une dégradation est constatée dans une partie commune ?
La première étape consiste à constater, pas à désigner immédiatement un responsable.
L’état des lieux peut par exemple mentionner :
Porte de cuisine : panneau inférieur fissuré sur environ 25 cm. Dommage absent du dernier constat de référence du 4 février. Photographies associées.
Il vaut mieux éviter d’écrire :
Porte cassée par Paul.
sauf si cet élément est objectivement établi.
L’état des lieux décrit un fait matériel ; la responsabilité financière vient ensuite.
10. Cas fréquent : les colocataires se rejettent la responsabilité
Exemple :
Le plan de travail de la cuisine présente une brûlure.
Paul affirme :
« Ce n’est pas moi, c’est arrivé quand Léa cuisinait. »
Léa répond :
« La marque était déjà présente avant mon arrivée. »
Marc indique qu’il n’en sait rien.
Pour le propriétaire, le mauvais réflexe serait de choisir arbitrairement un responsable.
Il faut d’abord chercher à établir la chronologie.
11. Comment départager les colocataires en cas de désaccord ?
Plusieurs éléments peuvent être examinés :
états des lieux précédents ;
constats réalisés lors des arrivées et départs successifs ;
photographies datées ;
observations des colocataires ;
signalements effectués pendant le bail ;
tickets d’incident ;
emails et messages ;
travaux ou interventions réalisés ;
reconnaissance écrite d’un colocataire ;
facture ou preuve d’un remplacement antérieur.
L’objectif est de réduire la période pendant laquelle le dommage a pu apparaître et, lorsque cela est possible, d’identifier son origine.
12. Exemple : une dégradation dont l’auteur est identifiable
Supposons qu’un colocataire écrive dans un message au propriétaire :
« J’ai accidentellement fissuré la plaque vitrocéramique hier. »
Le message est daté et une photographie est transmise.
Lors d’un départ ultérieur, cette information devient particulièrement utile.
Elle permet de distinguer le constat matériel du dommage de l’identification de son origine.
13. Et si personne ne reconnaît la dégradation ?
C’est le cas le plus délicat.
Si une dégradation existe dans une partie commune mais que son auteur ne peut pas être établi, le propriétaire doit éviter de considérer automatiquement que le colocataire qui quitte le logement est responsable simplement parce qu’il est présent lors du constat.
Il faut notamment examiner :
le type de bail ;
la zone concernée ;
la période d’apparition possible du dommage ;
les occupants présents pendant cette période ;
l’existence ou non d’une clause de solidarité ;
les éléments de preuve disponibles.
En cas de contestation persistante, la responsabilité peut devoir être tranchée dans le cadre d’une conciliation ou, en dernier ressort, par le juge.
14. Avec un bail individuel, attention aux parties communes
L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit notamment que le locataire répond des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, sous réserve des exceptions prévues par le texte.
Dans une colocation avec baux individuels, la chambre est précisément attribuée à un locataire, tandis que les parties communes sont mises à disposition de plusieurs occupants.
Pour une dégradation de partie commune dont l’auteur est contesté, l’attribution financière peut donc être moins simple que pour un dommage constaté dans la chambre privative du locataire.
Une répartition automatique entre tous les colocataires ou une imputation automatique au sortant est à éviter sans base juridique et factuelle suffisante.
15. La clause de solidarité modifie-t-elle l’état des lieux ?
Non.
Une clause de solidarité ne modifie pas la manière de constater l’état matériel du logement.
L’état des lieux doit toujours rester descriptif :
quel élément est endommagé ?
où ?
depuis quand peut-on établir sa présence ?
quel était son état précédent ?
quelles preuves existent ?
La clause de solidarité intervient ensuite sur le terrain des obligations financières découlant du bail, et non sur le contenu matériel du constat.
16. Ce que change la solidarité dans un bail unique
Dans un bail unique comprenant une clause de solidarité, la situation financière peut être différente de celle de baux indépendants.
La solidarité du colocataire sortant ne dure toutefois pas indéfiniment.
L’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’elle prend fin :
à la date d’effet du congé lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail ;
ou, à défaut de remplacement, au plus tard six mois après la date d’effet du congé.
Cette règle est importante pour les dettes qui naissent après son départ.
17. Dégradations et fin de la solidarité : un arrêt important de la Cour de cassation
La Cour de cassation a jugé le 8 avril 2021 qu’une créance de remise en état née après l’expiration de la période de solidarité ne pouvait pas être mise à la charge d’un colocataire qui avait régulièrement donné congé et n’était plus tenu solidairement.
Dans cette affaire, l’état des lieux de sortie avait été réalisé ultérieurement avec le colocataire resté dans les lieux.
Cette décision illustre pourquoi la date d’apparition du dommage, la date du départ, la durée de la solidarité et la date à laquelle naît la créance de remise en état peuvent être déterminantes.
À retenir : la présence d’une clause de solidarité ne permet pas de rendre indéfiniment responsable un ancien colocataire de tout dommage découvert après son départ.
18. Le constat ciblé du départ peut donc protéger toutes les parties
Documenter précisément l’état du logement lorsqu’un seul colocataire quitte le logement peut être utile :
Pour le colocataire sortant
Il dispose d’une photographie de l’état du logement au moment de son départ.
Pour les colocataires restants
Le constat permet de distinguer ce qui existait déjà de ce qui apparaîtra plus tard.
Pour le nouvel entrant
Il peut disposer d’une référence correspondant réellement à son arrivée.
Pour le propriétaire
La chronologie est beaucoup plus facile à reconstituer en cas de future contestation.
19. Comment traiter financièrement une dégradation ?
Avant toute retenue ou demande de paiement, plusieurs questions doivent être séparées :
Le dommage existe-t-il réellement ?
Était-il déjà présent dans l’état de référence ?
Relève-t-il de la vétusté ou de l’usage normal ?
S’agit-il d’une réparation locative ou d’une autre réparation ?
Peut-on établir quand il est apparu ?
Peut-on identifier son auteur ?
Quel contrat s’applique ?
Existe-t-il une solidarité encore en vigueur ?
Le montant demandé est-il justifié ?
Ce n’est qu’après cette analyse qu’un impact financier peut être envisagé.
20. Ne pas confondre désaccord entre colocataires et créance du propriétaire
Deux conflits peuvent exister en parallèle.
Relation propriétaire / locataires
Le propriétaire cherche à savoir si une somme lui est due et par qui elle peut juridiquement être réclamée.
Relation entre colocataires
Les colocataires peuvent ensuite être en désaccord entre eux sur la personne qui devrait supporter définitivement le coût.
Ces deux questions ne doivent pas être confondues.
Avec une clause de solidarité, le mécanisme applicable au bailleur peut ne pas résoudre la répartition définitive entre les colocataires eux-mêmes.
21. Exemple complet : porte cassée par un autre colocataire
Paul et Marc sont colocataires.
Marc casse une porte commune.
Paul donne son congé deux semaines plus tard.
Situation A : Marc reconnaît le dommage
Un message daté de Marc indique qu’il a cassé la porte.
Le constat de départ de Paul mentionne objectivement la porte cassée et le dossier conserve le message de Marc.
La situation probatoire est claire.
Situation B : aucun colocataire ne reconnaît le dommage
Le propriétaire constate la porte cassée mais ne dispose d’aucun élément permettant d’identifier l’auteur.
Le fait que Paul quitte le logement ne suffit pas, à lui seul, à démontrer qu’il a causé le dommage.
Il faut alors examiner le type de bail, la chronologie, les preuves et, le cas échéant, la solidarité.
Situation C : la porte est cassée après le départ de Paul
Le constat réalisé lors du départ de Paul montre une porte intacte.
Deux mois plus tard, elle est cassée.
Ce constat intermédiaire constitue alors un élément particulièrement fort pour établir que le dommage est postérieur au départ de Paul.
22. Exemple complet : dommage déjà présent avant l’arrivée du nouveau colocataire
Julie arrive dans une colocation où une brûlure existe déjà sur le plan de travail.
Son état d’entrée ou le constat de référence mentionne cette brûlure et comporte une photographie.
Lorsque Julie part deux ans plus tard, cette marque ne doit pas être traitée comme une nouvelle dégradation simplement parce qu’elle est présente lors de son état des lieux de sortie.
23. Exemple complet : un incident apparaît pendant la location
Une fuite est signalée dans la salle de bains six mois après l’arrivée d’un colocataire.
Le ticket contient :
la date ;
des photographies ;
les observations ;
les échanges avec le propriétaire ;
l’intervention d’une entreprise.
Un an plus tard, un colocataire quitte les lieux et des traces subsistent.
La lecture du seul état des lieux d’entrée serait insuffisante.
L’historique de l’incident permet de comprendre l’origine de l’évolution.
24. Que faire si les colocataires refusent de signer la même version ?
Lorsqu’un désaccord persiste, il est important de ne pas supprimer les observations divergentes.
Le dossier peut conserver :
le constat proposé par le bailleur ;
les observations de chaque colocataire ;
les photographies de chacun ;
les points d’accord ;
les points de désaccord ;
les éventuels justificatifs.
Le but est de conserver les faits et la chronologie plutôt que de forcer artificiellement un consensus.
Si l’état des lieux ne peut pas être établi contradictoirement et amiablement dans les conditions prévues par la loi, le recours à un commissaire de justice peut être envisagé.
25. Qui récupère le dépôt de garantie ?
La réponse dépend fortement du type de bail.
Bail unique
Selon Service-Public, le dépôt de garantie est restitué après que tous les colocataires ont quitté le logement et remis les clés.
Le départ d’un seul colocataire ne déclenche donc pas, en principe, la restitution par le bailleur de sa quote-part du dépôt de garantie commun.
Les colocataires peuvent avoir à régler entre eux les conséquences financières de ce départ.
Bail individuel
Le colocataire qui quitte le logement peut récupérer le dépôt de garantie lié à son propre bail après avoir remis les clés, selon les règles et délais applicables.
Cette différence est essentielle lorsqu’on traite une éventuelle dégradation lors du départ d’un seul occupant.
26. Autres cas fréquents en colocation
Un colocataire part sans remplaçant immédiat
Conserver un constat daté au jour de son départ.
Un colocataire est remplacé immédiatement
Le départ de l’ancien et l’arrivée du nouveau constituent une excellente occasion de fixer une nouvelle référence pour les parties communes.
Un équipement commun est remplacé
Le nouveau réfrigérateur ou lave-linge doit devenir la nouvelle référence pour les états des lieux ultérieurs.
Une chambre change d’occupant
Conserver la séquence :
sortie de A → éventuelle remise en état → entrée de B
Tous les colocataires quittent ensemble
Il s’agit alors du véritable état des lieux de sortie final du logement dans le cadre d’un bail unique.
Un colocataire ne participe pas au constat
Il faut conserver la preuve des convocations, échanges et circonstances du constat et appliquer les règles adaptées à la situation.
27. La méthode recommandée au propriétaire en cas de dégradation contestée
Une méthode en sept étapes permet de limiter les erreurs.
Étape 1 — Décrire
Écrire précisément ce qui est constaté sans désigner d’auteur.
Étape 2 — Comparer
Reprendre le dernier état de référence pertinent.
Étape 3 — Dater
Identifier la première preuve du dommage.
Étape 4 — Reconstituer les occupants
Lister les colocataires présents pendant la période où le dommage a pu apparaître.
Étape 5 — Rechercher les preuves
Photos, messages, tickets, interventions et reconnaissances.
Étape 6 — Qualifier juridiquement
Bail unique ou individuel, zone privative ou commune, vétusté, réparation locative, solidarité éventuelle.
Étape 7 — Chiffrer seulement ensuite
Le montant doit être cohérent avec la réparation réellement nécessaire et justifié par les pièces adaptées.
28. Comment Homellya facilite cette gestion
Homellya permet de réaliser un état des lieux concernant un seul locataire sortant.
Le bailleur peut repartir :
de l’inventaire du logement ;
d’un état des lieux antérieur ;
du dernier constat pertinent pour le locataire ou les parties communes.
Les notes, commentaires et photographies antérieurs peuvent servir de référence puis être ajustés.
Le locataire peut également revoir le constat et ajouter ses propres observations, photographies ou évaluations.
Cette organisation permet de conserver une chronologie plus fine qu’un simple couple de documents « entrée générale » et « sortie générale ».
29. Une chronologie par élément plutôt qu’un simple PDF
Pour une partie commune, une chronologie peut par exemple devenir :
Plan de travail cuisine
10 janvier — Paul entre : état 5/5 ;
3 mars — Léa entre : état 5/5 ;
18 juin — incident : brûlure signalée ;
21 juin — photo ajoutée ;
1er septembre — Marc part : état 4/5, brûlure toujours présente ;
10 septembre — Julie entre : état 4/5, brûlure déjà présente ;
12 décembre — Paul part : état 4/5.
Cette chronologie réduit fortement les risques d’attribuer une dégradation au mauvais occupant.
30. Signature et vérification du document
Une fois finalisé, l’état des lieux ou le constat peut être signé électroniquement dans Homellya lorsque cette fonctionnalité est utilisée.
Les documents générés peuvent également comporter un QR code donnant accès à une page publique Homellya afin de vérifier qu’ils correspondent à un document enregistré et produit dans la plateforme et d’en consulter le statut.
Questions fréquentes
Faut-il faire un état des lieux quand un seul colocataire part ?
Avec des baux individuels, le colocataire sortant réalise son propre état des lieux de sortie. Avec un bail unique qui continue avec les autres colocataires, l’état des lieux de sortie final du logement intervient normalement lorsque tous ou le dernier colocataire quittent les lieux. Un constat ciblé du départ d’un seul occupant reste toutefois très utile pour documenter la situation à cette date.
Homellya peut-il faire un état des lieux uniquement pour le colocataire sortant ?
Oui. Homellya permet de créer un état des lieux ciblé sur un seul locataire sortant et de documenter sa partie privative ainsi que l’état pertinent des parties communes.
Comment gérer les parties communes avec des baux individuels ?
Il est utile de documenter leur état à chaque arrivée et à chaque départ afin que chaque colocataire dispose d’une référence correspondant à la période pendant laquelle il les a effectivement utilisées.
Une dégradation dans la cuisine peut-elle être automatiquement facturée au locataire qui part ?
Non. Le seul fait que la dégradation soit constatée lors de son départ ne démontre pas qu’il en est l’auteur. Il faut examiner le contrat, la chronologie et les preuves disponibles.
Et si les colocataires se rejettent tous la responsabilité ?
Le propriétaire doit d’abord constater objectivement le dommage, rechercher les preuves et reconstituer sa chronologie. Si aucune solution amiable n’est trouvée, la responsabilité et l’impact financier peuvent nécessiter une conciliation ou une décision judiciaire.
La clause de solidarité change-t-elle le contenu de l’état des lieux ?
Non. Elle ne change pas la manière de décrire le logement. Elle peut en revanche avoir des conséquences sur les dettes découlant du bail.
Combien de temps le colocataire sortant reste-t-il solidaire ?
Dans les conditions de l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, la solidarité prend fin lorsque son congé produit effet et qu’un nouveau colocataire figure au bail, ou au plus tard six mois après la date d’effet du congé en l’absence de remplacement.
Peut-on facturer au colocataire sortant une remise en état décidée longtemps après son départ ?
La situation dépend notamment de la période de solidarité et de la naissance de la créance. La Cour de cassation a jugé en 2021 qu’une créance de remise en état née après l’expiration de la solidarité ne pouvait pas être mise à la charge de l’ancien colocataire au titre de cette solidarité.
Avec un bail unique, le propriétaire restitue-t-il une partie du dépôt de garantie à chaque départ ?
En principe, non. Le dépôt de garantie commun est restitué après le départ de tous les colocataires et la remise des clés. Le règlement de la part du colocataire sortant peut donc relever des relations entre colocataires.
Avec un bail individuel ?
Le colocataire sortant peut récupérer le dépôt de garantie associé à son bail après restitution de ses clés, sous réserve des règles applicables et d’éventuelles sommes justifiées.
Que faire lorsqu’un dommage existait avant l’arrivée du nouveau colocataire ?
Le document d’entrée du nouvel occupant devrait le mentionner clairement et, si possible, comporter une photographie. Cela évite de lui attribuer ultérieurement une dégradation antérieure.
Points clés à retenir
Une colocation peut être organisée avec un bail unique ou plusieurs baux individuels.
Avec un bail unique, le véritable état des lieux de sortie final intervient normalement au départ de tous ou du dernier colocataire.
Un constat ciblé lors du départ d’un seul colocataire reste extrêmement utile pour la preuve.
Avec des baux individuels, chaque locataire dispose de son propre état des lieux d’entrée et de sortie.
Les parties communes doivent être documentées dans le temps pour suivre les arrivées et départs successifs.
Une dégradation constatée au départ d’un locataire ne prouve pas automatiquement qu’il en est l’auteur.
En cas de désaccord, le propriétaire doit d’abord décrire, dater et rechercher les preuves avant de déterminer l’impact financier.
La clause de solidarité ne modifie pas le constat matériel, mais peut avoir des conséquences financières.
La solidarité du colocataire sortant est limitée dans le temps.
L’arrêt de la Cour de cassation du 8 avril 2021 montre que la date de naissance d’une créance de remise en état peut être déterminante.
Avec un bail unique, le dépôt de garantie n’est normalement restitué qu’à la fin de la colocation.
Homellya permet de créer un état des lieux pour un seul locataire sortant et de conserver une continuité entre les constats successifs.
Conclusion
La difficulté principale d’un état des lieux en colocation n’est pas de constater une rayure, une casse ou une tache.
Elle consiste à déterminer quand cette évolution est apparue, quels occupants étaient présents et quels éléments permettent d’en établir l’origine.
C’est particulièrement important dans les parties communes, où plusieurs personnes utilisent les mêmes équipements et où les départs et arrivées peuvent se succéder pendant plusieurs années.
Pour le propriétaire, la méthode la plus sûre consiste à conserver une chronologie : états des lieux, constats intermédiaires, photographies, remarques des occupants, incidents et travaux.
Avec Homellya, un état des lieux peut concerner uniquement le locataire sortant. Cette possibilité permet de figer l’état de sa partie privative et des parties communes pertinentes au moment exact de son départ, puis d’utiliser ce constat comme référence pour les occupants qui restent ou arrivent ensuite.
Cette continuité réduit les zones d’incertitude et facilite l’analyse des dégradations, de la vétusté, des désaccords et de leurs éventuelles conséquences financières.
